Как его оформить договор купли-продажи недвижимости

---

Продажа или покупка недвижимости очень ответственное действие. Важно подойди к этому вопросу внимательно, можно воспользоваться услугами профессионалов: риелторов или даже нотариуса, но нелишним будет иметь собственные знания, чтобы контролировать ситуацию. Как составить и что важно указать в договоре купли-продажи квартиры разберемся. 

Договор купли-продажи — это соглашение между сторонами, в котором одна сторона обязуется передать товар в собственность другой стороне за определенную денежную сумму.

Подготовительные работы

Чтобы не ошибиться в выборе недвижимости, до оформления сделки стоит получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. В этом документе отражены собственник (и) недвижимости, сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Важно, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора. Чтобы знать как продавцу попала в собственность недвижимости пригодиться документы основания о праве собственности (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная и пр.). Чтобы убедиться в составе зарегистрированных лиц необходимо запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Для продажи недвижимости собственник должен сам выписаться и выписать всех прописанных.  Многие забывают, но если собственник имеет супруга, для сделки необходима нотариально заверенное согласие супруга(и). 

Из дополнительных документов можно иметь на сделке справку о том, что собственник или доверенное лицо не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. А также полезно убедиться, а том, что нет возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте Арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). 

Договор купли-продажи? 

Правила составления договора купли-продажи квартиры прописаны в Гражданском кодексе РФ. В документе должны быть указаны: вид недвижимости; сведения о покупателе и продавце; основные условия, цена; ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств; реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).

Также в документе должны быть указаны сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права. А также упомянуть о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам, капитальному ремонту. В договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности: не состоят под опекой и попечительством; не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора; не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах; при заключении договора действуют добровольно; у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях. При наличии несовершеннолетнего собственника-продавца придется получать согласие органа опеки и попечительства. 

Самое важное, в договоре должно быть зафиксировано, когда недвижимость переходит от одной стороны к другой. Это может быть либо с даты подписания договора, либо даты регистрации права собственности.

Что еще стоит отразить в договоре:

- сроки и способы оплаты;

- состояние передаваемой квартиры;

- если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то описать каждую вещь (причем нелишним будет указать не только наличие факта той или иной техники, но также указать и марку, и дату производства прибора);

- порядок выписки зарегистрированных.

Об указании стоимости недвижимости 

Чтобы не попасть в непредвиденную ситуацию, стоит указать в договоре полную стоимость недвижимости. Продавец может настаивать на занижении официальной стоимости, так как он обязан платить налог на доход, если владел ей меньше установленного срока или эта деятельность для него является профессиональной. Но не стоит на это соглашаться. Так как занизив действительную стоимость недвижимости в договоре, покупатель занижает и налоговую базу для исчисления налогового вычета.

Кстати, факт передачи денег стоит дополнительно фиксировать в расписке, а лучше оплачивать через банк, так будет дополнительные свидетельства о получении сторонами оплаты. Если квартира продается в кредит и расчет будет производиться в рассрочку, нужно обязательно указать порядок и сроки.

О нотариусе

Если вы хотите быть на 100% уверенными в чистоте сделке, можно воспользоваться услугами нотариуса (эта услуга платная). В обязательном порядке это делается, когда продавец является несовершеннолетним или недееспособным гражданином либо когда продается доля в праве общей долевой собственности.

О документах

В отличие от договоров ГПХ, договоры купли-продажи составляются в трех экземплярах – для каждой стороны плюс для Росреестра. Помимо договора купли-продажи, стоит составить и передаточный акт (он может быть частью договора). Все должно быть сшито, а подписи ставят на каждой стороне.

Способы регистрации перехода прав собственности

- Через банк, если сделка происходит с использованием ипотечных средств. После подписания кредитор сам направит документ на регистрацию.

- Через МФЦ. После подписания и передачи договора обратно его можно будет получить в течение трех недель.

- Через нотариуса (в этом случае придется оплатить услуги нотариуса).

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.