Как купить квартиру в строящемся доме по новым правилам

---

Стоимость жилья на разных этапах строительства ощутимо различается. В момент планирования и начала возведения зданий можно купить квартиру намного дешевле. Но надо учесть несколько важных нюансов, чтобы не тратить лишние средства.

С июля 2018 года в России действует ФЗ № 214 - так называемый “закон о защите прав дольщиков”. По нему средства участников долевого строительства поступают на специальный счёт, которым застройщик может воспользоваться только после ввода здания в эксплуатацию.

По данным минконтроля региона, пока на проектное финансирование в регионе планируют перейти 29 из 95 застройщиков. Уже получили деньги лишь пять организаций. В 2019 году строительный рынок региона просел более чем на треть: объём работ, выполненных областными застройщиками, составил 68 млрд рублей — на 34,8% ниже, чем годом ранее, говорится в информации Калининградстата.

Специалисты считают, что в перспективе из-за ФЗ № 214 небольшие компании могут покинуть рынок. Другой путь - объединение малых игроков в одну фирму. "Уже запущен процесс консолидации рынка — доля небольших компаний постепенно снижается. На мой взгляд, реформа будет оказывать серьёзное влияние на рынок недвижимости в течение нескольких следующих лет", — говорит вице-президент QBF Владимир Масленников.

Всё это приводит к росту стоимости квадратного метра. По информации Калининградстата, за прошлый год цена продажи “квадрата” в новостройках выросла на 0,7 тыс. рублей, на вторичном рынке - на 2,5 тысячи. Ценник достиг 52,5 тыс. рублей и 53,4 тыс. соответственно. В связи с ростом стоимости недвижимости, выгоднее всего покупать жильё на этапе строительства. Разъясняем как правильно купить квартиру в строящемся доме.

Договор бронирования

Согласно этому закону, продавать жильё в недостроенных зданиях можно только после проверки Минстроя и получения от него положительного заключения. Но некоторые застройщики обходят эту норму с помощью договоров бронирования. Договор бронирования - это документ, в котором будущий дольщик официально подтверждает намерение купить квартиру. А застройщик, в свою очередь, обязуется предоставить максимально выгодную цену на квадратные метры. Как правило, договор бронирования является платным. Его средняя стоимость - 10-50 тыс.рублей.

У такого соглашения есть плюсы - приятная цена и большой выбор квартир в будущем доме. Однако, эксперты предупреждают - документ не гарантирует заключение сделки. Впрочем, деньги, заплаченные за бронь, можно вернуть, если это будет оговорено в договоре. Кроме того, надо проследить за тем, чтобы средства, заплаченные за бронирование, шли в счёт оплаты жилья: зачастую застройщики прописывают в договоре эти деньги как оплату за предоставление услуги бронирования. Ещё один минус в том, что на одну и ту же квартиру может быть заключено несколько договоров предварительного бронирования.

Долевое участие

Зачастую многие откладывают покупку до начала работ. После старта строительства стоимость квартиры повышается. Но в среднем, цена “квадрата” на 30% дешевле, чем в готовом здании. По статистике Сбербанка, за предыдущие два года, средний срок возведения жилых домов составил два года. За это время может произойти перепланировка здания или даже заморозка строительства, предупреждают специалисты.

Как только застройщик получает положительное заключение Минстроя, необходимо заключить договор участия в долевом строительстве. Также привлекать средства граждан могут жилищно-строительные кооперативы. Помимо этого, застройщик, который арендует земельный участок и получил разрешение на строительство, имеет право выдавать жилищные сертификаты, закрепляющие право владельцев на получение недвижимости.

“Иных способов привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве многоквартирных домов законодательством не предусмотрено”, - отмечает служба государственного строительного надзора.

На что обратить внимание

Привлекать средства дольщиков и заключать с ними договора застройщик может при соблюдении ряда требований:
- должно быть получено разрешение на строительство
- проект строительства должен находиться в открытом доступе
- у компании должно быть право аренды или субаренды на участок, на котором ведётся строительство
В договоре обязательно должны быть оговорены следующие пункты:
- стоимость покупки и условия выплаты средств покупателем
- срок передачи квартиры дольщику
- указан конктерный адрес и номер квартиры
- прописана гарантия на недвижимость

Если эти пункты не прописаны в соглашении с застройщиком, документ не действителен. Надо учитывать, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации в Росреестре. 

Маткапитал

С помощью маткапитала также можно стать дольщиком. Для этого надо будет заключить трёхсторонний договор банка, дольщика и застройщика. Владельцы сертификатов на маткап должны обратиться в отделение Пенсионного фонда с заявлением и зарегистрированной в Росреестре копией договора участия в долевом строительстве. В договоре должны быть указаны сведения о порядке перечисления денег на эскроу-счёт. 

Эскроу-счета

При покупке по новым правилам застройщик, дольщик и банк подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счёта. Как правило, оно занимает до трёх дней. Покупатель вносит средства на эскроу-счёт и дожидается окончания строительства.

Что будет, если стройка не завершится?

При банкротстве застройщика или прекращении строительства, дольщик не потеряет деньги, поскольку они хранятся на эскроу-счету. В этой ситуации покупатель сможет выбирать - либо оставлять средства в банке и дожидаться пока стройку завершит другой подрядчик, либо забрать деньги и потратить их по своему усмотрению.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов "Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области". Дополнительная информация - по телефону "горячей линии" по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.