Все о досрочном погашении ипотеки

---

Калининградская область заняла только 74 место в рейтинге регионов по выдаче ипотеки, по данным РИА «Новости». Количество ипотечных кредитов в регионе за последние 12 месяцев на 1 000 человек экономически активного населения составило 15,4. При этом Доля просроченной задолженности по ипотеке на 1 июня в Калининградской области оказалась на уровне 1,64%. Максимальная сумма кредита для Калининградской области составляет 18 млн рублей при первоначальном взносе от 15%.

Чем раньше ипотечник выплатит кредит, тем меньше будет общая переплата по кредиту. По закону банки должны предоставить возможность досрочного или частичное досрочное погашение кредита и не взимать штрафы или комиссии за платежи вне графика. Эксперты регионального центра финансовой грамотности разобрались, как закрыть ипотеку раньше установленного срока и сделать это с максимальной для себя выгодой. 

Виды досрочного погашения 

Частичное досрочное погашение – это внесение в счет кредита суммы, больше, чем регулярный платеж, но не превышающей всей суммы кредита. Ипотечник имеет право внести платёж любого размера, если сумма платежей не ограничена договором.

Например, при платеже в 50 000 руб. вместо обязательных 25 000 руб. При подаче заявления на частичное досрочное погашение долга можно сократить либо срок ипотеки, либо ежемесячный платёж.

Полное погашение – внесение всей суммы долга одним платежом и полное закрытие ипотеки. 

Например, это можно сделать с помощью материнского капитала, либо с помощью выплаты в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки при рождении третьего ребенка.

Что выгоднее – подкопить и выплатить всю сумму либо регулярное частичное досрочное погашение? 

Некоторые заёмщики не вносят досрочные платежи регулярно, а копят, чтобы закрыть остаток долга за один раз либо сделать частичное досрочное погашение внушительной суммой. В этом случае ипотечный заемщик переплачивает за использование средств банка, так как чем больше сумма основного долга, тем больше процентов на неё ежедневно начисляется. 

Что выгоднее: сокращать срок или снижать платёж? 

Каждый заемщик сам должен определить, что для него выгоднее при досрочном погашении – сократить ежемесячный платеж, уменьшив нагрузку на семейный бюджет, либо сократить срок выплат – уменьшив общую переплату по кредиту. 

Большинство банков в России предлагают гасить ипотеку аннуитетными платежами — у них фиксированная сумма, которая не меняется на протяжении всего срока. Вначале большую часть таких платежей составляют проценты банку, а меньшую — основной долг. Постепенно эта пропорция меняется в обратную сторону: к концу срока больше средств уходит в тело долга.

Как сделать досрочное или частичное досрочное погашение ипотеки 

1. Подать заявление в банк о внесении платежа вне графика. Это можно сделать лично либо через мобильное приложение. Если не уведомить банк, в дату списания будет удержана сумма, которая указана в договоре, а остаток продолжит лежать на счёте.

2. Выбрать сумму досрочного погашения. Некоторые банки устанавливают минимальный размер досрочного платежа: например, не менее 30% от ежемесячного платежа или не менее 30 000 ₽. Условия указаны в договоре.

3. Уточнить возможную дату погашения. Некоторые банки списывают и делают перерасчёт только в ту дату, которая указана в графике платежей, а некоторые позволяют внести досрочный платёж в любое время.

Когда выгоднее вносить досрочный платеж

Проценты на ипотечный кредит начисляются каждый день. Поэтому выгоднее гасить ипотеку (кредит) в день основного платежа, потому что со следующего дня банк начинает начислять проценты за новый месяц.

Стоит помнить, если день внесения ежемесячного платежа выпадет на выходной, то платёж, который может включать и средства на досрочное погашение, спишут в следующий рабочий день. Значит, сумма процентов в составе досрочного платежа увеличится.

О страховке 

Так как недвижимость находится в залоге у банка, страхование является обязательным, условием выдачи жилищного займа. Это необходимо на случай заемщик не справится с финансовым бременем. 

Как правило, договор со страховой компанией действует год и его необходимо перезаключать ежегодно на протяжении всего срока действия ипотечного договора. При этом не запрещается менять страховые компании. Сумма на каждый год пересчитывается исходя из остатка основного долга. При частичном досрочном погашении стоимость страховки уменьшится в следующем году, поскольку сократится размер основного долга. При этом при досрочном погашении долга – по закону можно вернуть деньги за оставшуюся часть времени, в соответствии с условиями указанными в договоре.

Ошибки при досрочном погашении

• Не вносить ежемесячный платеж в день досрочного погашения (а также до или после, в зависимости от того, когда происходит досрочное погашение). Внеочередной платеж не освобождает от очередного!
• Копить крупную сумму, чтобы внести ее досрочно. Проценты на ипотеку начисляются каждый день, чем раньше сделано частичное досрочное погашение, тем больше удастся сэкономить.
• Не иметь финансовой подушки безопасности. Заемщик должен иметь средства на 3–6 ежемесячных платежей на случай непредвиденных обстоятельств.
• Не направить заявление в банк о досрочном погашении. Если просто перевести деньги на счет и не сообщить о желании досрочно погасить долг банк спишет только сумму ежемесячного платежа – остаток средств продолжит лежать на счету.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Эффективные финансы». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.