Как продать «ипотечную» квартиру

---

Получение кредита для большинства россиян является реальной возможностью приобрести квартиру. По данным "Дом.РФ", в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов. 

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Если после приобретения недвижимости, через несколько лет хозяин решает приобрести новую — например, побольше или поближе к центру. Это вынуждает продать объект, который находится в ипотеке. Разбираемся, как это правильно сделать, разберемся.

В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором». То есть квартира в ипотеке находится в залоге у банка, пока не выплачен весь долг. Свободно распоряжаться недвижимостью нельзя.

На что нужно разрешение

- Перепланировка. Собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения ее стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

- Продажа.

- Дарение.

- Раздел при разводе. У супругов возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Если брачного договора нет, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение. Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка. 

О правилах продажи 

Для продажи ипотечной недвижимости необходимо получить разрешение от кредитора. Регистрация права собственности проходит через Росреест, где зафиксировано право банка на этот залог. Если квартира находится в стадии строительства, необходимо еще и разрешение застройщика.

Варианты продажи ипотечной недвижимости

1. Ипотека владельца квартиры переоформляется на покупателя. Вместе с ней в собственность переходит и квартира. Сделка должна проходить под наблюдением банка.

2. Покупатель выплачивает владельцу недвижимости определенную сумму на погашение кредита. После снимается обременение, и сделка проходит без участия банка. Ипотеку можно погасить и при проведении сделки, тогда процесс будет регулироваться кредитором.

3. Владелец квартиры самостоятельно гасит ипотечный долг, снимает обременение и может продавать недвижимость.

«Разумеется, на каждом из этапов могут возникнуть свои нюансы, поскольку банк может отказать какой-либо из сторон в согласовании сделки либо сама сделка может сорваться из-за слишком продолжительных раздумий банка и неготовности покупателя долго ждать и так далее, но концептуально важным является тот момент, что продажа ипотечной квартиры, во-первых, возможна, а, во-вторых, в ряде случаев является даже выгодной, причем как для покупателя, так и для продавца», — заключает Владимир Кузнецов.

Важно помнить, что при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее пяти лет, необходимо будет заплатить 13% подоходного налога с дохода. При расчете суммы учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Эффективные финансы». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.