Легально сдаем квартиру

---

Сдача квартиры в аренду сегодня для многих является неплохим финансовым подспорьем. За последние месяцы в нашем регионе возник ажиотаж на сдачу в аренду недвижимости, особенно на летние месяцы. Однако не все помнят об обязанности рассказывать государству о своих действиях на рынке невидимости, а это является нарушением закона и влечет наказание в виде достаточно высоких штрафов!

Принцип «заплатил налоги – спи спокойно» должен соблюдаться во всех сферах нашей жизни, ведь эти деньги идут в первую очередь на развитие инфраструктуры нашего региона. Новые школы, дороги, тротуары и пр. – это все находится в наших руках. Например, в соседней Польше никому и в голову не взбредет сдать квартиру «в черную», а издержки на оплату налогов можно просто включать в стоимость арендной платы.

Как сдать недвижимости легально

Легальная процедура аренды жилплощади предполагает, в первую очередь наличие договора.

Договор о найме квартиры заключается между арендодателем и арендатором – это официальный документ, который подтверждает законность аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Подобный документ защищает обе стороны от противоправных действий, так как в случае каких-либо нарушений любая из сторон сможет отстоять свои права.

Виды договоров о сдаче имущества:

Договор найма – документ, который заключается тогда, когда квартира сдается физическому лицу. Такой вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
Договор аренды – данный документ необходим для заключения сделки с юридическими лицами и подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Как составить договор найма?

Чтобы правильно составить договор найма, необходимо:

• проверить паспортные данные потенциальных жильцов (на сайте ФМС можно проверить, действительны ли их паспорта);
• перечислить все имущество (также описать в каком состоянии оно находится);
• указать точные сведения о жилье (информацию собственниках, площадь квартиры, ее номер, количество комнат);
• указать срок сдачи недвижимости;
• каким способом будут производиться расчеты;
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий со стороны нанимателя.

Договор должен обязательно быть оформлен в трех экземплярах: для арендодателя, квартиросъемщика и налоговой инспекции.

Также юристы советуют, в качестве обязательного приложения к договору прикрепить к нему акт приема-передачи личного имущества, в котором должен быть указан сам факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Такой документ снизит возможный риск от ущерба имуществу.

Для того чтобы лишний раз защитить себя и узаконить операции с деньгами, оплату стоит брать в безналичной форме. Выписка с банковского счета, в которой будут содержаться все сведения о переводе денег могут пригодиться, если столкнуться с мошенническими действиями со стороны квартиросъёмщика.

Оплата ЖКХ

При этом в течение всего срока аренды не забывайте проверять у жильцов квитанции об оплате услуг ЖКХ. Такая бдительность не оставить вам после съезда жильцов с огромным долгом в несколько нулей.

С подобной проблемой столкнулась и жительница Калининграда Елена. Она рассказала консультантам телефона «горячей линии» по финансовой грамотности, что сдавала в аренду квартиру своей хорошей знакомой и не проверяла факт оплаты коммуналки. И когда она оказала заграницей в длительной командировке выяснилось, что судебные приставы заблокировали все ее счета и воспользоваться банковскими картами она не может. После выяснилось, что квартиросъемщица попросту не оплачивала квитанции за капитальный ремонт, что повлекло наложение судебными приставами ареста на ее счета.

3 НДФЛ –заплати налоги и спи спокойно

Для того чтобы легально сдавать в аренду недвижимости и не иметь проблем, после окончания календарного года, в котором был получен доход, необходимо подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию формы 3-НДФЛ. В этом году декларацию необходимо подать до 30 апреля. После ФНС выставит счет, на основании которого необходимо будет заплатить налог. Рассчитать налог можно самостоятельно - ставка подоходного налога в нашей стране 13% (то есть полученный за год доход x 0,13).

Не забывайте, что стоять в очередь в налоговую при этом необязательно, заполнить декларацию можно онлайн на сайте Федеральной налоговой службы. Сотрудники налоговой советуют при этом приложить к документу договор о сдаче жилья.

Также законодательство позволяет приобрести патент на сдачу недвижимости, предполагающий фиксированную плату в зависимости от количества сдаваемых квадратных метров. Применение патентной системы для арендодателей жилых помещений нацелено на вывод из тени граждан, получающих доходы помимо основного места работы. Однако для использования этой системы необходимо зарегистрировать собственное ИП.

Сущность патентной системы налогообложения состоит в том, что индивидуальный предприниматель вместо уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определенного вида деятельности, в том числе сдачи в аренду недвижимости. Рассчитать стоимость патента, поможет патентный калькулятор. 

Еще один вариант - стать самозанятым гражданином и платить налог на профессиональный доход. Налог составляет 4% от дохода, если оказываешь услуги физическим лицам, и 6%, если клиент – юридические лица или ИП. Если же годовые доходы превысили 2,4 млн руб., то все, что сверх этой суммы, облагается привычным 13% НДФЛ. Платят самозанятые только с того, что заработали. Никаких других платежей нет - ни пенсионных, ни в фонд медстрахования. 

Какой способ сдачи аренды имущества выбрать каждый решает для себя сам, однако надо помнить, что официальная аренда играет на руку, в первую очередь самим хозяевам. Во-первых, отсутствует необходимость беспокоиться о том, что арендатор нанесет урон имуществу и сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги, во-вторых, это возможность точно предвидеть все будущие доходы и расходы от сдачи имущества, так как договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон. Кроме того, это уверенность в завтрашнем дне – проблем с налоговой службой не возникнет. Например, если сосед решит, что шум от квартиросъемщиков мешает ему жить – он сможет «заложить» вас в налоговую и тогда избежать проблем не удастся.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.