Как законно не уплачивать налог при продаже квартиры и другой недвижимости

---

В нашей стране налог с продажи имущества не является отдельным налогом. Однако при определенных ситуациях взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома невозможно. Эксперты Регионального центра финансовой грамотности разобрались как можно, не нарушая законодательство, избежать уплаты подоходного налога.

Начнем с того, что если владеть недвижимостью 3 или 5 лет (минимальный срок владения), то подавать декларацию в налоговую инспекцию и уплачивать налог после продажи не нужно вовсе. Также не придется платить налог за недвижимость стоимостью меньше 1 млн рублей при этом заполнить декларацию и подать ее в ФНС необходимо.

Что такое минимальный срок владения?

Есть два периода — 3 и 5 лет, когда владелец невидимости может ее продать без уплаты налога.

Три года в случае, если недвижимость:

✅унаследована;

✅получена в подарок;

✅приобретена по договору ренты;

✅досталась после приватизации;

✅является единственным жильем.

В иных ситуациях срок владения равен пять годам.

При этом важно, что начинается срок владения в день, когда Росреестр зарегистрировал право. Например, если договор вы оформили 1 июня, а зарегистрировали недвижимость только 1 июля, то время владения нужно отсчитывать с последней даты. 

Правда есть исключение: если квартиру получить по программе переселения, то в этом случае в срок владения засчитывается время, когда в собственности была квартира в старом доме. А также если, например увеличивается доля в объекте недвижимости (например, при присоединении чердачного помещения), датой начала минимального срока владения будет читаться дата приобретения первой части. При этом для договоров долевого участия — дата начала отсчета является момент оплаты договора целиком собственными средствами или за счет ипотеки.

Минимальный срок для единственного жилья

В 2020 году в налоговый кодекс были внесены поправки, позволяющие не платить подоходный налог с продажи уже после 3 лет владения недвижимостью, в случае, если это единственное жилье.

При этом под единственным жильем понимается недвижимость (дом, квартира или комната), где зарегистрирован и живет человек. Если же у человека есть в собственности другая жилая недвижимость или доли в ней, то ни один из объектов единственным быть не может. Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.

При этом покупка новой недвижимости в течение 90 дней до продажи старой не повлияет на статус единственного жилья.

Семьи с детьми могут не уплачивать налог с продажи недвижимости 

С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога, даже если не прошел минимальный срок владения имущества при соблюдении условий:

✅в семье воспитывается двое и более несовершеннолетних детей (до 18 лет). Для учащихся очно или солдат-срочников ограничение по возрасту — 24 года.

✅после продажи семья в тот же год покупает другое жилье. Допускается отложить покупку, но совершить ее не позже 30 апреля следующего года.

✅новое жилье лучше прежнего — просторнее, площадь больше, кадастровая стоимость выше.

✅кадастровая стоимость жилья, которое семья продала, не превышает 50 млн рублей. 

Как сократить налог с продажи

Если соблюсти минимальный срок владения не получается, можно воспользоваться одни из законных вычетов: «доход минус расход» либо 1 млн рублей. от стоимости недвижимости. Важно, что воспользоваться обоими вычетами одновременно нельзя, зато они доступны неограниченное количество раз. 

Поэтому при покупке имущества обязательно сохраняйте договоры купли-продажи. Причем как свои, так и прошлых собственников, от которых вам досталось жилье в подарок или в наследство. Эти бумаги понадобятся, чтобы воспользоваться вычетом.

Уменьшить налогооблагаемую базу можно за счет налоговых вычетов. Например, если владеть счетом ИИС более 3 лет, то положив на него на непродолжительный срок 400 тыс. рублей – можно сэкономить до 52 тыс. рублей налогов. Подробнее о налоговых вычетах по ИИС и особенностях таких счетов читайте здесь.

Если вы продали недвижимость за сумму меньше, чем ее кадастровая стоимость, придется уплатить НДФЛ не с суммы, указанной в договоре, а с 70% ее кадастровой стоимости.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Эффективные финансы». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.