О налоге с продажи. Новые налоговые правила при продаже новостройки

---

С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.

При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр - срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой  в июне 2021 года.  Причем если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.

Кого касаются новые правила?

Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия ранее минимального срока владения. Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог по ставке 13%.  Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения. При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет. 

Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:

·      перешла по наследству;

·      досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;

·      получена в результате приватизации;

·      передана по договору пожизненного содержания с иждивением;    

·      является единственным жильем (будет учитывается жилье в совместной собственности супругов, то есть, если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи – правило единственного жилья сохраняется.

В иных случая срок минимального владения равен 5 лет. 

При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать еще несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.

Подобнее о новых правилах

Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внес всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей. Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать квартиру хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года. Если жилье единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет. 

Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жилье увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года Правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога. 

Но только при совпадении определенных условий:

·      доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застекленным балконом;

·      увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;

·      это та же самая квартира. 

Если же покупать купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки – срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учета доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию. А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет. И декларацию в налоговую инспекцию придется подавать.

А как быть, если площадь оказалась меньше, и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.

А если я заплатил налог?

Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учетом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счет других платежей.

 

 Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.