О ремонте общедомового имущества: как навести порядок в подъезде

---

После завершения отопительного сезона в весенне-летний период управляющие компании (ТСЖ/обслуживающая организация) должны проводить ремонтные работы в многоквартирных домах. Причем оценку необходимости проведения планового ремонта они должны проводить без напоминания от собственников жилья. Любое свое действие, сотрудники УК должны фиксировать в акте осмотра, на основании которого принимать решение о том, в каком объеме и когда производить работы.

На деле же происходит так не всегда и жильцы многоквартирных домов вынуждены готовиться к очередным переплатам из-за щелей в оконных рамах, любоваться на отваливающуюся штукатурку, давно неокрашенные перила, годами спотыкаться о разбитую ступеньку у входа и многое другое.

Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 установлены Правила эксплуатации жилого фонда, которые в ходе осмотра дома и придомовой территории весной обязывают управляющую компанию:

- инструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности (п. 2.1);

- проводить осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство (п. 2.1.1);

- на основе результатов осмотра составлять план-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях (п. 2.6.4);

- составлять перечень недостатков системы вентиляции, подлежащих устранению во время ремонта жилого дома (п. 5.7.11).

Согласно нормативному акту, после проведения осмотра в течение месяца (п. 2.1.5) должен быть составлен перечень мероприятий и установлен объем работ. В том числе работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации на следующий год, отопительный период.

Что же делать, если ремонт нужен, но не планируется УК?

Часто управляющие компании убеждают жильцов в том, что ремонт подъезда не входит в их обязанности и возможен только за дополнительную финансовую оплату от жильцов. Но каждый человек, который добросовестно платит за обслуживание жилья, должен понимать, что содержание подъезда входит в обязательный перечень работ, которые должны исполняться обслуживающими организациями. Ежемесячно жильцы получают квитанции, в которых указана графа «содержание жилого фонда» - сюда как раз и входит ремонт имущества. Получается, что жильцы авансируют ремонтные работы в подъезде.   

Кроме того, управляющая компания, в соответствии с п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170), обязана проводить ремонт в подъезде один раз в 3 или 5 лет (в зависимости от типа здания и физического износа). Ремонт может проводиться и чаще, но уже только по желанию собственников, оформленном протоколом общего собрания.

Важно поминать, что даже если УК отказывается производить ремонт, ссылаясь на отсутствие такого обязательства в Договоре управления МКД (заключенного с собственником). Такой отказ неправомерен, поскольку УК обязана выполнять подобные работы вне зависимости от того, есть ли в договоре условия об этом или нет. 

Схема действия для проведения ремонта подъезда

Во-первых, необходимо направить в управляющую организацию претензию. Причем сделать это может один или несколько жильцов дома. Обязательства подавать коллективное обращение от всех собственников нет, так как содержание жилья – это услуга, оплачиваемая каждым из собственников, и в случае неоказания такой услуги каждый вправе требовать получения услуги в необходимом объеме самостоятельно. Конечно, коллективная жалоба может быть более веской для УК, но несколько отдельных претензий в адрес УК – ничем не хуже.

Подать заявление можно по почте (с описью вложения) или лично в офис УК, в этом случае необходимо получить отметку о вручении на втором экземпляре. Сегодня подать обращение можно и не выходя из дома – через платформу ГИС ЖКХ. Вход в Личный кабинет ГИС ЖКХ осуществляется по подтвержденной учетной записи портала «Госуслуги». Так у вас будет подтверждение получения претензии, информация о сроке и результате ее рассмотрения. Срок ответа на любое обращение составляет 30 календарных дней.

Если УК уже не первый год демонстрирует недобросовестное отношение к жилому дому и не выполняет обязанности, а  ремонт в подъезде не осуществляется более 5 лет, одновременно можно сразу направить жалобу в Департамент государственного жилищного и строительного надзора (Жилинспекцию), поскольку уже имеет место нарушение закона. Направить ее можно удаленно через портал «Госуслуги». В жалобе необходимо указать на требование провести проверку в отношении управляющей компании. К претензии можно приложить доказательства: договор с УК, фотографии состояния подъезда и придомовой территории. Важно отметить именно факты ненадлежащей подготовки к следующему зимнему сезону, но дополнить жалобу можно и фактами отсутствия косметического ремонта. Важно заменить разбитые стекла, треснувшие оконные рамы, провести ремонт сквозных щелей на улицу, восстановление лестниц и перил, работы по восстановлению нарушения штукатурного слоя на потолке подъезда – такие недочеты могут угрожать безопасности жильцов и являться причиной колоссальных теплопотерь зимой. Управляющей организации будет сложно оспаривать необходимость таких работ, в том числе в суде.

Если УК все-таки приступила к работам, жильцам стоит инициативную группу, которая будет следить за ходом работ. Это необходимо, чтобы результат не отличается от первоначального плана как в объеме работ, так и в их качестве. Например, если рабочие не вывозят строительный мусор, не произвели уборку по окончании, регулярно отсутствуют на месте производства работ – нужно снова подавать жалобу в УК.

Конечно, все эти шаги требуют времени, сил и настойчивости, зато позволят жильцам в ближайшие годы жить в комфортном и красивом доме.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.